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Mietrecht : Falsch gemessen: Welche Fläche bei einer Mieterhöhung gilt
03.09.2009 14:43 (2988 x gelesen)

Falsch gemessen: Welche Fläche bei einer Mieterhöhung gilt

Falsch gemessen - das kann jedem passieren. Allerdings kann dieser Fehler teuer werden:
Ab einer Wohnflächenabweichung von 10 % darf der Mieter die Miete mindern und sogar fristlos kündigen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof geklärt, von welcher Wohnfläche Sie bei Ihrer nächsten Mieterhöhung ausgehen dürfen. So entscheiden Sie sich richtig, zwischen der tatsächlichen und der im Vertrag angegebenen Wohnfläche.
Gute Nachrichten für alle Vermieter, die sich bei der Wohnflächenangabe im Mietvertrag verrechnet haben! Zwar bleibt es dabei, dass der Mieter bei einer Wohnflächendifferenz von 10 % mindern darf, dafür sitzen aber Sie bei Ihrer nächsten Mieterhöhung am längeren Hebel.


Halten Sie sich an die vereinbarte Wohnfläche

Wollen Sie Ihre Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Miete anheben, dürfen Sie dabei die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde legen. Auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist.
Dieses vermieterfreundliche Urteil hat ein Hamburger Vermieter erkämpft. Er hatte in seinem Mietvertrag die Wohnfläche mit 55,75 m² angegeben. Tatsächlich war die Wohnung aber nur 51,03 m² groß.
Als der Vermieter am 24.11.2006 seinem Mieter das Mieterhöhungsschreiben zuschickte und ihn darin um seine Zustimmung zur Mieterhöhung bat, ging er ganz selbstverständlich von der im Mietvertrag stehenden, größeren Wohnfläche von 55,75 m² aus.
"Richtig!", urteilte der Bundesgerichtshof. Bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB darf der Vermieter von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ausgehen und muss sich nicht auf die tatsächlich geringere Wohnfläche verweisen lassen.
 

Vorsicht: Die Toleranzgrenze verläuft bei 10 %!

Natürlich hat dieses vermieterfreundliche Urteil einen kleinen Haken: Sie dürfen nur so lange von der im Vertrag stehenden größeren Fläche ausgehen, so lange Sie sich nicht um mehr als 10 % verrechnet haben.
Liegen Sie mit Ihrem Rechenfehler darüber, müssen Sie bei Ihrer Mieterhöhung zugunsten des Mieters von der tatsächlichen, kleineren Wohnfläche ausgehen. Sprich: Wer sich um mehr als 10 % zu seinen Gunsten verrechnet hat, muss seinen Berechnungen leider die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde legen (BGH, Urteil v. 08.07.2009, VIII ZR 205/08).
 

Wohnfläche und Mieterhöhung? Das sind 2 Paar Stiefel

Dennoch gab sich der Mieter nicht so schnell geschlagen: Er verwies auf § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB. Danach sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB abweichen, unwirksam.
Das half dem Mieter allerdings wenig. Das Gericht vertrat die Ansicht, dass die vertraglich festgelegte größere Wohnfläche statt der tatsächlich kleineren Wohnfläche keine solche, für den Mieter nachteilige Vereinbarung wäre.
Schließlich sei eine Wohnflächenvereinbarung ja etwas anderes als eine Mieterhöhungsvereinbarung! Weil sich die Wohnflächendifferenz nur mittelbar auf die Mieterhöhung auswirkte, war die Mieterhöhung des Hamburger Vermieters dennoch wirksam.
 

Gut für Sie: die 10 %-Grenze gilt für beide Seiten!

Erst wenn die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten wird, muss sich der jeweils nachteilig betroffene Vertragspartner nicht mehr an der Vereinbarung festhalten lassen: Dann kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an!
 

Mieterbund sagt: Das ist ein Milliardengeschenk für Vermieter

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, bezeichnete das Urteil als "Milliardengeschenk für Vermieter". Eine Untersuchung von Dekra-Gutachtern vor 1,5 Jahren hatte nämlich ergeben, dass ein Großteil der Wohnungen in Deutschland kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben.
Allerdings bewegten sich 80 % der untersuchten Immobilien noch unter der kritischen 10%-Grenze. Die Vermieter solcher Wohnung dürften sich jetzt auf ihre nächste Mieterhöhung freuen: Sie dürfen mit dem Segen des BGH´s künftig von der im Mietvertrag angegebenen größeren Wohnfläche ausgehen.
 

Tipp:

Im letzten Satz der Urteilsbegründung steckt eine gute Nachricht für alle Vermieter, die sich bei der Wohnfläche zu ihrem Nachteil verrechnet haben: Ist Ihre Wohnung tatsächlich um mehr als 10 % größer als Sie im Mietvertrag angegeben haben, dürfen Sie bei Ihrer nächsten Mieterhöhung zu Ihren Gunsten ebenfalls von der tatsächlich größeren statt der im Mietvertrag stehenden kleineren Wohnfläche ausgehen!
 
Quelle: unbekannt
 


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