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Mietrecht : Staffelmiete - automatisch zu mehr Miete
03.08.2009 16:09 (2983 x gelesen)

Staffelmiete - automatisch zu mehr Miete

Vielleicht träumen auch Sie davon, dass sich Ihre Miete Jahr für Jahr fast wie im Schlaf erhöht!
Rechtlich lässt sich das tatsächlich sehr leicht regeln: Mit einer Staffelmietvereinbarung.
Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen,
müssen Sie diese juristischen Hürden nehmen:


Stellen Sie schon beim Mietvertragsabschluss die Weichen

Eine Staffelmiete können Sie jederzeit schließen - also auch noch nach Abschluss des Mietvertrags.
Vorausgesetzt, der Mieter stimmt dem zu.
Am einfachsten ist es jedoch, Sie legen gleich zu Mietbeginn fest, ab wann der Mieter mehr Miete zahlen muss.
Zu diesem Zeitpunkt ist der Mieter nämlich noch am ehesten bereit, sich auf eine Staffelmiete einzulassen.
Ihr Argument dabei: Sie wissen schon im Voraus, wie viel Miete Sie in den nächsten Jahren zahlen müssen und werden nicht von plötzlichen Mieterhöhungen überrascht!

Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Miete

Orientieren Sie sich bei Ihrer Grundmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete und überschreiten Sie diese bitte nicht um mehr als 20 %. Setzen Sie die Grundmiete bzw. die einzelnen Mietstaffeln zu niedrig an, bleiben Sie daran für die weitere Laufzeit gebunden.

Vorsicht: Zusätzliche Mieterhöhungen sind ausgeschlossen

Solange Ihre Staffelmiete läuft, dürfen Sie weder die Miete nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben noch eine Modernisierungserhöhung durchführen. Planen Sie also in nächster Zeit eine Modernisierung, rechnen Sie sich bitte vorher aus, was Ihnen mehr bringt: eine Staffelmiete oder eine Modernisierungserhöhung.

Laufzeit: Es gibt keine zeitlichen Grenzen

Sie können eine Staffelmiete für eine unbegrenzte Zeitspanne abschließen - also auch über die eigentliche Frist eines Zeitmietvertrags hinaus. Allerdings darf Ihr Mieter aufgrund des Sonderkündigungsrechts bei der Staffelmiete selbst einen länger laufenden Zeitmietvertrag zum Ablauf des 4. Jahres seit Vereinbarung der Staffelmiete kündigen.

Nach 4 Jahren darf der Mieter kündigen

Eine Staffelmiete können Sie mit einem befristeten und unbefristeten Mietvertrag kombinieren.
Aufgepasst: Kombinieren Sie eine Staffelmiete mit einem Kündigungsverzicht, darf die Dauer des Kündigungsverzichts maximal 4 Jahre betragen.

Halten Sie die Jahresfrist zwischen den einzelnen Staffeln ein

Bequem: Ihre Staffelmiete erhöht sich zur vereinbarten Frist ohne dass Sie noch extra ein Erhöhungsschreiben an den Mieter schicken müssen. Wichtige Frist: Zwischen jeder Mietstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen! Längere Fristen können Sie problemlos vereinbaren.

Nennen Sie exakte Zahlen statt Prozente

Geben Sie im Mietvertrag in Ihrer Erhöhungsklausel exakt an, ab wann und um wie viel sich Ihre Miete jeweils erhöht. Nennen Sie sowohl bei der Grundmiete als auch beim Erhöhungsbetrag konkrete Zahlen: Je nach Klauselausgestaltung entweder den einzelnen Erhöhungsbetrag oder die neue, erhöhte Grundmiete.
Hüten Sie sich davor, die Erhöhung lediglich in Prozent anzugeben!

Sie können so viele Staffeln vereinbaren, wie Sie wollen

Sie können so viele Mietpreisstaffeln ansetzen, wie Sie wollen, solange Sie nur den Mindestabstand von 1 Jahr zwischen den einzelnen Staffeln einhalten. Sie können also bei einem 10-Jahres-Mietvertrag z. B. jedes Jahr oder alle 2 Jahre die Miete anheben oder auch nur eine einzige Mieterhöhung nach 5 Jahren ansetzen.
Sie müssen die Miete nicht immer um den exakt gleichen Betrag erhöhen, sondern können z. B. in einem Jahr die Miete um 20 EUR, im nächsten Jahr um 10 EUR und 5 Jahre später um weitere 20 EUR anheben.

Vorsicht: Verlangen Sie nicht 20 % mehr als andere!

Für die Staffelmiete gilt nicht die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren. Ihre einzelnen Mietpreisstaffeln dürfen aber nicht höher als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausgelaufene Staffelmiete: Was jetzt aus Ihrer Miete wird

Für die Zeit danach gilt: Nach Eintritt der letzten Mietstaffel bleiben Sie nicht etwa auf der bisherigen Miethöhe sitzen, sondern es gelten für Sie die allgemeinen Mieterhöhungsregeln der §§ 558 ff. BGB.
Dies gilt leider nicht für Gewerberaum-Mieter, es sei denn, Sie vereinbaren diese Rechtsfolge extra im Mietvertrag!
 


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