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Mietrecht : Vor der Kündigung muss der Vermieter eine Abmahnung schreiben
10.07.2008 13:46 (15017 x gelesen)

Vor der Kündigung muss der Vermieter eine Abmahnung schreiben

Verstößt der Mieter gegen seine Pflichten, kann der Vermieter ihn abmahnen. Abmahnen heißt, der Vermieter fordert seinen Mieter schriftlich auf, seinen Vertrag einzuhalten. Gleichzeitig ebnet er sich den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen.



Das eine oder andere, was der Mieter tut, ärgert den Vermieter. Aber deswegen gleich förmlich abmahnen? Oftmals schafft schon eine freundliche Bitte den Ärger aus der Welt. Wenn nicht, hilft vielleicht ein Hinweis auf die Rechte des Vermieters und die Pflichten des Mieters, die sich aus dem Mietvertrag ergeben.
 
Beispiel: Der Mieter beginnt nachts um 23 Uhr damit, seine Schrankwand aufzubauen. Will sie unbedingt noch mit Dübeln und Bohrmaschine an der Wand befestigen. Das ist ein Vertragsverstoß, denn weder der Vermieter noch die anderen Mitmieter im Haus müssen sich von dem Hobbyhandwerker die Nachtruhe rauben lassen.

Abmahnung als vorsorgende Maßnahme

In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter abmahnen. Damit zeigt er ihm, dass er solche Verstöße künftig nicht mehr hinnehmen wird. Meist unterbindet der Vermieter damit schon weitere gleichartige Verstöße.
Darüber hinaus dient so eine Abmahnung auch als erster Warnschuss an den Mieter. Sie zeigt ihm, dass sein Verhalten bei weiteren Verstößen Konsequenzen - zum Beispiel in Form einer Unterlassungsklage oder sogar der Kündigung - nach sich ziehen wird.
 

Erst abmahnen, dann kündigen

Damit eine Kündigung wegen erheblicher Vertragsverstöße des Mieters wirksam wird, verlangen die Gerichte in der Regel, dass der Vermieter seinen Mieter vorher abgemahnt hat. Er darf ihm also nicht aus heiterem Himmel kündigen, sondern muss ihn vorher gewarnt haben. Das Gesetz selbst fordert eine Abmahnung ausdrücklich nur in § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch) und § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).
Ordentlich kündigen kann der Vermieter nicht schon, wenn er seinen Mieter beim Nichtputzen des Treppenhauses ertappt hat oder er ihm einmal unpünktlich die Miete zahlt. Hier kann er nur abmahnen und auf die nächsten gleichartigen Vertragsverstöße warten, um erneut abmahnen zu können. Wenn der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen will, kommt er nicht darum herum, ihn vorher abzumahnen.
 

Alternative: Frist setzen

Wahlweise kann der Vermieter ihm aber auch eine letzte Frist setzen, innerhalb der er sein vertragswidriges Verhalten einstellen kann. Läuft die Frist ab und verhält sich der Mieter weiterhin vertragswidrig, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen.
In den folgenden drei Ausnahmefällen muss der Vermieter nicht abmahnen, bevor er fristlos kündigt:
  • Das Setzen einer Frist oder die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg.
  • Die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien gerechtfertigt.
  • Der Mieter ist mit der Zahlung seiner Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug.

Nur wenn diese besonderen Umstände vorliegen, kann der Vermieter auf die Abmahnung verzichten.

Autor: Heidi Schnurr

Hier finden Sie Muster-Abmahnungen


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