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Mietrecht : Bauliche Veränderungen durch den Mieter
28.12.2008 15:35 (2842 x gelesen)

Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Wenn der Mieter umbauen will

Ein Mieter darf seine Wohnung so gestalten, wie er möchte. Lediglich bei größeren Umbaumaßnahmen oder Veränderungen, die nicht mehr leicht rückgängig zu machen sind, muss er den Vermieter um Erlaubnis bitten. Beim Auszug kann der Vermieter in den meisten Fällen darauf bestehen, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herstellt.
 
Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Vertragsmäßiger Gebrauch

Unter vertragsgemäßem Gebrauch versteht man beispielsweise das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, das Erstellen eines Telefonanschlusses, das Anbringen von Dübeln in angemessenem Umfang, das Aushängen von Zimmertüren, das Entfernen von Türzargen und Einbauschränken, die Montage einer Balkonverkleidung oder den Austausch der Einbauküche.
Ferner ist der Mieter berechtigt, die Mietsache mit sogenannten Einrichtungen zu versehen, die mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind. Hierzu gehören das Verlegen eines Fußbodenbelages, die Erneuerung eines Wasch- oder WC-Beckens sowie die Installierung von Rollläden. Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen, insbesondere bauliche Veränderungen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wobei der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat.
 

Zusätzliche Sicherheit für Umbau

Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen, die der Mieter neben der üblichen Mietkaution vollständig vor Beginn der Maßnahme leisten muss. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau, die mit einem Kostenvoranschlag belegt werden können. Diese Sicherheitsleistung muss der Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter kann dann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern.
 

Einbauten bei Auszug entfernen

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachte Einrichtungen und Einbauten zu entfernen. Auch im Falle der Zustimmung des Vermieters ist diese grundsätzlich auf die Dauer der Mietzeit beschränkt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.
Der Mieter ist auch nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seine Kosten verpflichtet, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hat und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet.
 

Verzicht auf Entfernung bei Auszug

Dies wird angenommen, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die auf Dauer angelegt sind und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden. Ferner gilt dies für Maßnahmen, die objektiv eine Wertverbesserung bewirken wie etwa das vollständige Fliesen eines Bades oder der Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung.
In diesen Fällen kann der Mieter einem Verlangen des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands entgegenhalten, dass die vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht beinhaltet hat.
 

Geschmack und Wertsteigerung

Dies ist nicht der Fall, wenn die Maßnahme auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt. Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass der Vermieter den ihm bekannten Veränderungen des Mietobjekts durch den Mieter nicht widersprochen hat.
Soweit der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen wie beispielsweise Teppichböden seines Mietvorgängers zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, die etwa durch das Verkleben der Teppichböden am Unterboden entstanden sind.
 

Tipp:

Schadensersatz, das heißt die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, können Sie als Vermieter jedoch erst verlangen, nachdem Sie den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands aufgefordert haben.


Quelle: Meine Immobilie (Redmark)


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