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Mietrecht : Geeignete Nachmieter finden - Der Vermieter hat die Wahl
28.12.2008 15:03 (3126 x gelesen)

Geeignete Nachmieter finden - Der Vermieter hat die Wahl

Wenn ein Mieter vor Ablauf der dreimonatigen Kündigungszeit auszieht und seinen Mietvertrag frühzeitig auflösen will, kann er dem Vermieter eine Reihe von Nachmietern vorschlagen. Ob er einen davon annimmt, bleibt ihm überlassen.
Hat der Mieter erhebliche Gründe außerhalb seines Einflussbereiches dargelegt, besteht ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn einer der vorgeschlagenen Nachmieter für den Vermieter zumutbar und geeignet ist.

Bestehende Vertragsbedingungen

Der Nachmieter muss nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bieten, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird, als es bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch den bisherigen Mieter der Fall wäre. Ferner muss der Ersatzmieter bereit sein, die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert zu akzeptieren. Ist dies nicht der Fall, liegt es im Belieben des Vermieters, den Ersatzmieter abzulehnen oder eigene Interessenten in die Vertragsverhandlungen einzubringen, wobei dadurch eintretende Verzögerungen des Mieterwechsels zulasten des ausscheidenden Mieters gehen.
Der Vermieter ist grundsätzlich auch berechtigt, mit dem Ersatzmieter neue Vertragsbedingungen auszuhandeln. Er darf jedoch nicht die Aufnahme von Vertragsgesprächen durch unzumutbare Forderungen erschweren.
 

Angemessener Rahmen für neuen Vertrag

Entsprechendes gilt, wenn sich der Vermieter vorbehaltlos zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung bereit erklärt hat. Dem Vermieter ist es zwar auch dann nicht verwehrt, marktgerechte Bedingungen mit dem künftigen Mieter auszuhandeln, jedoch müssen sich diese im Vergleich zum Ausgangsmietvertrag in angemessenem Rahmen halten. Der Vermieter oder seine Hausverwaltung darf den Vertragsabschluss mit einem potenziellen Nachmieter nicht durch unangemessene Bedingungen vereiteln. Anderenfalls muss sich der Vermieter so behandeln lassen, als wäre das Mietverhältnis einvernehmlich zum Zeitpunkt der möglichen Anmietung durch den Nachmieter beendet worden.
Für die Ablehnung eines vorgeschlagenen Nachmieters muss der Vermieter objektive Gründe vortragen können. Fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien oder eine objektiv nicht begründete negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen müssen unberücksichtigt bleiben. Der Vermieter kann daher einen alleinstehenden Nachmieter mit Kind nicht deshalb ablehnen, weil er Beschwerden anderer Mieter über möglichen Kinderlärm befürchtet. Die Behauptung, Kinder würden grundsätzlich Lärmbelästigungen verursachen, stellt eine unzulässige Verallgemeinerung und damit keinen objektiven Ablehnungsgrund dar (BGH, Urteil vom 22. Januar 2003, VIII ZR 244/02, NZM 2003, 277).
 

Kein Grund für Ablehnung

Ferner kann der Vermieter einen Nachmieter auch nicht allein deshalb ablehnen, weil es sich um einen ausländischen Staatsangehörigen handelt. Ebenso steht der objektiven Eignung eines Nachmieters dessen kulturelle Herkunft grundsätzlich nicht entgegen. Dagegen kann ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorliegen, wenn der Ersatzmieter keine vergleichbare, wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter bietet. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn anstelle von zwei gesamtschuldnerisch haftenden Mietern ein Ersatzmieter allein eintreten soll und einer der ausscheidenden Mieter nicht bereit ist, für die gesamte restliche Vertragslaufzeit eine Bürgschaft zu stellen. Auf Verlangen des Vermieters muss der Nachmieter seine Solvenz nachweisen, anderenfalls kann ihn der Vermieter wegen Unzumutbarkeit ablehnen.
Der Vermieter muss auch keinen Mietinteressenten akzeptieren, der die Wohnung zu wesentlichen Teilen gewerblich nutzen will. Ferner kann der Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatzmieter ablehnen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug befindet. Auf die Mietkaution muss sich der Vermieter insofern nicht verweisen lassen. Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt oder angeboten werden. Unter mehreren Bewerbern hat der Vermieter die freie Auswahl.
 

Angemessene Frist für Vermieter

Dem Vermieter steht - auch ohne ausdrückliche Erklärung - eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist zu, innerhalb der er durch Einziehung von Erkundigungen prüfen kann, ob der vorgeschlagene Ersatzmieter akzeptabel ist oder ob er die Mieträume anderweitig vermieten will. Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls und kann bis zu drei Monate betragen. Vor Ablauf dieser Frist ist eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen und der Mieter in jedem Fall zur Fortzahlung der Miete verpflichtet.
Ist der Vermieter an der Stellung von Ersatzmietern durch den Mieter nicht interessiert, und beabsichtigt er selbst einen neuen Mieter zu suchen, kann er von seinem Mieter zumindest die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten verlangen, da der Mieter diese Frist auch bei Kündigung eines unbefristeten Vertrages einhalten müsste und bei einem vorzeitigen Ausscheiden aus einem befristeten Vertrag nicht verlangen kann, besser gestellt zu werden.
 

Kein Anspruch des Mieters

Diese Ausführungen zur Pflicht des Vermieters, einen zumutbaren und geeigneten Ersatzmieter zu akzeptieren, gelten nur dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält oder der Mieter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat und die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, aus dem Vertrag ausscheiden muss. Will der Mieter aus anderen Gründen vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, besteht darauf ein Anspruch selbst dann nicht, wenn die vorgeschlagenen Ersatzmieter für den Vermieter zumutbar und geeignet wären.
Auch wenn sich der Vermieter mit einem Nachmieter einverstanden erklärt hat, ist es ihm grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern. Lehnt der Mieter etwa auf Verlangen des Vermieters eine Bonitätsprüfung und eine Selbstauskunft des von ihm vorgeschlagenen Nachmieters ab, sodass ein Mietvertrag nicht zustande kommt, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter.
 

Tipp:

Der Mieter kann nicht verlangen, dass der Vermieter eine bestimmte Person als Nachfolger annimmt, beispielsweise weil ihm diese die höchste Ablösesumme für seine Ein- oder Umbauten bezahlt.

Quelle: Meine Immobilie (Redmark)
Autoren: Rudolf Stürzer und Michael Koch


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