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Mietrecht : Fallstricke bei Mietverträgen - Vertrag ist Vertrag? Ja, aber nicht immer!
28.12.2008 14:37 (2797 x gelesen)

Fallstricke bei Mietverträgen
Vertrag ist Vertrag? Ja, aber nicht immer!

Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnen zur Miete. Täglich werden bundesweit tausende Mietverträge neu abgeschlossen – viele von ihnen enthalten unwirksame Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. Unterschreiben Mieter eine Klausel, die sie unangemessen benachteiligt, ist diese ungültig, der Mieter muss sich trotz seiner Unterschrift nicht daran halten. „Vermieter sollten daher genau wie Mieter Verträge vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen“, rät Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD. 

Viele Klauseln, die den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung benachteiligen, gelten nur dann, wenn sie individuell zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt wurden. Zum Beispiel gilt ein handschriftlicher Nachtrag zum Mietvertrag, den beide Seiten unterzeichnen, als individuell ausgehandelt.


Mietrecht verbietet Abweichungen

Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind bei Mietverträgen jedoch selten. Teilweise verbietet das Mietrecht (Paragrafen 535 ff. BGB) sogar eine mit Einverständnis des Mieters einzelvertraglich ausgehandelte Abweichung – so zum Beispiel den Verzicht auf Kündigungsschutz, die Verpflichtung, die Kaution in einem Betrag zu zahlen, den grundsätzlichen Ausschluss der Untervermietung, eine Sondervereinbarung zur Mieterhöhung oder den generellen Verzicht auf Minderung wegen unbekannter Mängel.

Meist unterschreiben Mieter einen so genannten Formularmietvertrag. Dabei handelt es sich in der Regel um eine Standardvorlage, die zum Beispiel im Schreibwarenhandel oder im Internet erworben werden kann. „Formularverträge unterliegen dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Klauseln in solchen Verträgen dürfen den Mieter gegenüber dem Gesetz nicht unangemessen benachteiligen“, erklärt Schick. Ist dies dennoch der Fall, muss sich der Mieter nicht daran halten. Ein Formularmietvertrag kann mit einer Staffel- oder Indexmiete abgeschlossen werden, bei der die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag angehoben oder an die Entwicklung der Preise und damit an die Inflation gekoppelt wird.
 

Welche Inhalte müssen auf jeden Fall im Mietvertrag stehen?

Der Mietvertrag muss mindestens angeben, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung oder welches Haus vermietet wird sowie den Beginn des Mietverhältnisses und die Miethöhe (BGH XII ZR 178/04). Darüber hinaus gibt es jedoch eine Reihe weiterer Punkte, die im Mietvertrag geregelt werden sollten. Nicht fehlen sollten beispielsweise Klauseln zur Verteilung und Abrechnung der Betriebskosten. Sie können entweder pauschal in der zu zahlenden Miete enthalten sein oder separat abgerechnet werden. Dies ist etwa bei den warmen Betriebskosten, also Heizung und Warmwasser, der Fall. Wird verbrauchsabhängig abgerechnet, kann die Angabe des Verteilerschlüssels späteren Streit vermeiden.

Voraussetzung einer einheitlichen und gerechten Abrechnung im selben Haus ist, dass in allen Mietverträgen des Hauses dieselben Abrechnungsmodalitäten vorgesehen sind. Im Mietvertrag sollte auch geregelt werden, ob der Vermieter oder der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt.

Und was sind typische ungültige Klauseln?
„Vorformulierte Mietvertragsklauseln, die gegen die gesetzliche Grundregelung verstoßen, sind unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Das gilt auch, wenn der Mieter sie unterschrieben hat. In diesen Fällen treten wieder die allgemeinen gesetzlichen Regeln in Kraft“, sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei Joerss-Rechtsanwälte in Berlin.

Quelle: ISTA
 


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