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Mietrecht : Räumungsklage: Wenn der Mieter nicht ausziehen will
27.08.2008 10:43 (2895 x gelesen)

Räumungsklage: Wenn der Mieter nicht ausziehen will

Die Kündigung ist verschickt, der Vermieter hat bereits neue Interessenten für die Wohnung. Aber der Noch-Mieter macht keinerlei Anstalten, zum festgesetzten Termin auszuziehen. In solchen Fällen bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage.
Die Miete für den laufenden Monat ist nicht rechtzeitig eingegangen, zum wiederholten Mal. Obwohl der Mieter versprochen hatte, seine Miete dieses Mal pünktlich zu bezahlen, hat der Vermieter keinen Zahlungseingang auf dem Konto. Nun ist der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand und der Vermieter mit seiner Geduld am Ende. Er schreibt eine fristlose Kündigung.

Gesetzliche Regeln zur fristlosen Kündigung

Rechtlich gesehen braucht der Vermieter einen "wichtigen Grund", wie es in Paragraph 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches heißt, um eine fristlose Kündigung auszusprechen. Einer dieser wichtigen Gründe ist, wenn der Mieter "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."
Mit der fristlosen Kündigung ist der Vermieter den zahlungsunwilligen Mieter aber längst noch nicht los. Überweist dieser nämlich doch wieder Geld, ist die fristlose Kündigung außer Kraft. Erst beim nächsten Mietrückstand kann der Vermieter ein weiteres Kündigungsschreiben aufsetzen. Dabei muss er sicher gehen und im Ernstfall beweisen können, dass die Kündigung dem Mieter tatsächlich zugestellt worden ist.
 

Mieter zieht schlichtweg nicht aus

Trotz Kündigung von Seiten des Vermieters kann es dann jedoch passieren, dass der Mieter einfach nicht auszieht. Er ignoriert das Kündigungsschreiben und die darin genannte Frist für die Wohnungsübergabe schlichtweg.
Der Vermieter kann sich so nicht auf die Suche nach einem Nachmieter machen, er hängt in der Luft. Und: Zahlt der eigentliche Ex-Mieter auch künftig keine Miete, häuft sich der Verlust für den Vermieter.
Dem Vermieter bleibt nur noch die Möglichkeit, den Mieter auf Räumung der Wohnung zu verklagen. Voraussetzung für eine erfolgreiche Klage ist, dass bestimmte Voraussetzungen bei der Kündigung beachtet wurden. Die Wirksamkeit der Kündigung sollte sich der Vermieter deshalb von einem Anwalt bestätigen lassen. Denn falls die Kündigung unwirksam ist, muss der Vermieter die Kosten für das Verfahren der Räumungsklage übernehmen.
 

Räumungstitel einholen

Eine Zwangsräumung kann erst dann erfolgen, wenn der Vermieter vor Gericht einen sogenannten Räumungstitel erstritten hat. Das Gericht ist berechtigt, dem Mieter eine Räumungsfrist zuzugestehen. Dadurch verzögert sich der Auszug des Mieters noch einmal. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragen.
Insgesamt sollte der Vermieter damit rechnen, dass ab dem Zeitpunkt der Kündigung mehrere Monate vergehen, ehe der Mieter wirklich gezwungen wird, aus der Wohnung auszuziehen. Die Kosten für Anwalt, Verfahren und Gerichtsvollzieher muss der Mieter übernehmen, wenn der Vermieter erfolgreich geklagt hat. Unter Umständen kann der Vermieter auch noch Nutzungsausfall geltend machen und vom Mieter eine entsprechende Entschädigung fordern.
 

Tipp:

Für Sie ist es auch wichtig, mit einem Mietausfall zu rechnen. Im Rahmen der Immobilienbewertung macht man das durch das sogenannte Mietausfallwagnis. Es ist eines von vielen ihrer unternehmerischen Risiken als Vermieter. Rechnen Sie zu diesem Zweck nach, wieviel Geld Sie in den vergangenen Jahren durch leerstehende Wohnungen oder nicht gezahlte Mieten verloren haben und errechnen Sie mit dieser Grundlage und einem gewissen Risikoaufschlag Ihr Mietausfallwagnis.

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