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Mietrecht : Vermieten ohne Bauchschmerzen
16.07.2008 17:13 (2385 x gelesen)

Vermieten ohne Bauchschmerzen

Den perfekten Mieter gibt es nicht. Dennoch muss der Eigentümer jemanden finden, an den er seine Immobilie guten Gewissens vermieten kann. Ein bisschen Vorüberlegung kann da nicht schaden.


Wer seine Immobilie vermieten will, sollte sich vorher einen festen zeitlichen Rahmen stecken. Der Zeitpunkt der endgültigen Entscheidung sollte feststehen. Ansonsten ist das Risiko zu hoch, dass sich die Sache in die Länge zieht, Interessenten wieder abspringen und die Wohnung am Ende unvermietetet bleibt.
Auch das Verfahren sollte vorher feststehen: Bei einer Zeitungsanzeige mit Telefonnummer muss sichergestellt sein, dass jemand die Anrufe entgegennimmt und Besichtigungstermine vereinbart. Manche Zeitungen sind bereits am Vorabend zu haben, deshalb könnten sich einige Interessenten schon früher melden.

Ein Zeitplan gibt den Rahmen vor

Die Sache wird einfacher, wenn vorher ein Terminplan feststeht (der später im Bedarfsfall noch abgeändert werden kann). Zum Beispiel könnten alle Besichtigungstermine auf Freitag bis Mittwoch gelegt werden.
Donnerstag bis Samstag werden dann für Gespräche mit den Interessenten der engeren Wahl reserviert. Am Sonntag fällt die Entscheidung und wird der Mietvertrag unterschrieben.
 

Besichtigung nur einzeln

Es wäre ein Fehler, mehrere Interessenten zusammen zu bestellen. Dadurch könnte sich nämlich eine Gruppendynamik entwickeln, die sich sehr schädlich auswirkt. Wesentlich wirkungsvoller ist es, die Interessenten hintereinander zu bestellen. Und zwar so, dass der eine noch besichtigt, während der nächste schon wartet.
Dadurch behält der Eigentümer die Fäden in der Hand und setzt die Interessenten unter einen gewissen Druck. Es stärkt seine Position ungemein, wenn die Interessenten annehmen, er könnte unter vielen Kandidaten auswählen und der Nächste stünde schon bereit, um ihnen die Wohnung noch wegzuschnappen.
 

Den richtigen Mieter auswählen

Kommen mehrere Interessenten in Frage, muss der Eigentümer eine Auswahl treffen. Dabei muss er abwägen und vermutlich den einen oder anderen Kompromiss machen, denn den "idealen" Mieter gibt es nicht. Überzogene Vorstellungen, wie der Mieter zu sein hat, schaden nur.
Der Eigentümer könnte auch zu der Entscheidung gelangen, dass es besser ist, weiterzusuchen. Dies sollte er immer dann in Erwägung ziehen, wenn für ihn keiner der Kandidaten akzeptabel ist. Es ist sicherlich günstiger, gar nicht zu vermieten als an einen Mieter, bei dem der Eigentümer in der sicheren Erwartung lebt, dass er sich nur Ärger einhandelt.
 

Kein Verhör veranstalten

Der Eigentümer sollte sich in die Lage der Leute versetzen, die sich für seine Wohnung interessieren. Niemand lässt gern ein Verhör über sich ergehen. Der Eigentümer sollte sich daher auf die wesentlichen Fragen beschränken und den Interessenten nicht aushorchen, wozu er im Übrigen auch gar nicht berechtigt ist.
Das heißt natürlich nicht, dass mit den Interessenten kein auflockerndes Gespräch stattfinden darf. Im Gegenteil. So ein Gespräch wirkt entkrampfend und es kann darüber hinaus noch die eine oder andere Information über den potenziellen Mieter geben.
 

Wichtige Vereinbarungen frühzeitig ansprechen

Der Eigentümer kann beispielsweise etwas über die Wohnung erzählen. Oder über den letzten Mieter, wenn es denn etwas Nettes ist. So etwas wirkt vertrauensbildend.
Er muss den Interessenten über wichtige Modalitäten des Mietvertrags informieren. Auf jeden Fall sollte er alle wesentlichen Vereinbarungen frühzeitig ansprechen, sonst muss er später mühsam darum feilschen. Erst wenn es wirklich ernst wird, sollte er die Fragen stellen, die für seine Entscheidung wichtig sind.
 
Unzulässig sind hingegen Fragen wie:
  • Waren Sie schon einmal arbeitslos?
  • Möchten Sie (weitere) Kinder haben?
  • Sind Sie Mitglied im Mieterverein?
Bei solchen Fragen darf der künftige Mieter die Unwahrheit sagen. Abgesehen, dass sich der Eigentümer durch diese zudringliche Fragerei nicht gerade Sympathiepunkte erwirbt, bringen ihn die Antworten auch nicht weiter.
 

Wichtige Fragen

Der Eigentümer sollte sich vielmehr auf die Themen konzentrieren, die direkt mit dem Mietverhältnis zu tun haben. Alle anderen sind für ihn tabu. Zunächst sind Name und Geburtsdatum der Interessenten wichtig.
Das Geburtsdatum, um nicht versehentlich einen Vertrag mit einem Minderjährigen abzuschließen. Außerdem kann es dabei helfen, den Mieter besser zu identifizieren, zum Beispiel wenn es um die Bonität geht.
 
Darüber hinaus sind die folgenden Fragen wichtig:
  • Aus welchen Gründen wollen Sie Ihre alte Wohnung aufgeben und hier einziehen?
  • Welchen Beruf üben Sie aus und seit wann?
  • Möchten Sie Tiere halten?
  • Wie viele Personen sollen einziehen? Welche?

Auch heikle Fragen müssen sein

Weiterhin ist wichtig, wie hoch sein monatliches Nettoeinkommen ist und ob gegen ihn im Zeitraum der letzten fünf Jahre Pfändungen vorgenommen wurden, er einen Offenbarungseid leisten musste oder ein Konkursantrag über sein Vermögen gestellt worden ist. Dies sind schon etwas heikle Fragen, für die aber ein besonderes Interesse geltend gemacht werden kann.
In vielen Fällen empfiehlt es sich, die Antworten schriftlich zu fixieren und unterschreiben zu lassen - mit anderen Worten, eine Mieterselbstauskunft zu verlangen.
 

Umstritten: Die Mieterselbstauskunft

Sie ist nicht unumstritten und nicht gerade geeignet, die Situation zu entkrampfen. Dennoch ist es vielfach ratsam, eine Mieterselbstauskunft zu verlangen. Der Eigentümer braucht seinen potenziellen Mieter ja nicht zu nötigen, sondern kann ihm einfach seine Gründe darlegen.
Dabei ist klar: Niemand ist verpflichtet, eine solche Auskunft zu erteilen. Auf der anderen Seite ist der Eigentümer aber auch nicht verpflichtet, seine Wohnung an jemanden zu vermieten, der ihm keine Auskunft erteilt.
In manchen Fällen kann der Schuss aber auch nach hinten losgehen: Wenn die Wohnung eher schwer vermietbar ist, sollte sich der Eigentümer sehr genau überlegen, ob er seinen Interessenten ein solches Formular vorlegt.
Viele werden es als Zumutung empfinden, ihr monatliches Nettoeinkommen und ihre Arbeitgeber anzugeben für die vage Aussicht, eine Wohnung anmieten zu können. Hier müssen der Eigentümer selbst einschätzen können, was in seinem Mietmarkt üblich ist und was er seinen Interessenten abverlangen kann.
 

Datenbanken und Verzeichnisse von "Mietnomaden"

In jüngster Zeit werden im Internet Datenbanken angeboten, in denen angeblich die Namen von "Mietnomaden" erfasst sind, also von Mietern, die planmäßig die Miete prellen und sich aus der Wohnung klagen lassen, ehe sie "weiterziehen".
Einige dieser Datenbanken machen keinen seriösen Eindruck, denn es ist unklar, wie die Daten überhaupt in das Verzeichnis gelangt sind. Praxis-Checkliste: So entlarven Sie einen Mietnomaden.
 

Tipp:

Die Mieterselbstauskunft schützt Sie natürlich nicht davor, betrogen zu werden. Aber wenn Ihr Mieter in einem wesentlichen Punkt falsche Angaben macht, dann können Sie den Mietvertrag wegen "arglistiger Täuschung" anfechten.
 
Autor: Eike Schulze


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