*
Menu
Menu
Mietrecht : Die Betriebskosten vereinbaren
16.07.2008 16:26 (2617 x gelesen)

Die Betriebskosten vereinbaren

Die Betriebskosten spielen nicht erst am Jahresende eine Rolle, sondern bereits beim Abschluss des Mietvertrags. Versäumt der Vermieter, die Betriebskosten richtig zu vereinbaren, bleibt er auf ihnen sitzen. Legt er eine Pauschale fest, zahlt er unter Umständen ebenfalls drauf.


Vermieter müssen laut Gesetz alle Lasten tragen, die auf der Mietsache ruhen. Was sich so leicht liest, kann bittere Folgen haben. Nämlich dann, wenn der Vermieter versäumt, die Betriebskosten bereits im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Ohne Betriebskostenvereinbarung muss der Mieter keinen Cent zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob Wohn- oder Gewerberaum vermietet wird.
 

Vereinbarung bei Mietvertragsabschluss

Eine Betriebskosten-Vereinbarung muss der Vermieter nicht bereits bei Mietvertragsabschluss treffen. Ratsam ist es aber doch. Denn hinterher wird er seinen Mieter kaum mehr davon überzeugen können, mehr Kosten als ursprünglich vereinbart zu zahlen.
Betriebskosten dürfen Vermieter nur auf ihren Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter die Betriebskosten tragen muss. In den meisten Mietverträgen findet sich eine Betriebskostenvereinbarung, die einfach auf die Betriebskostenverordnung verweist. Dies ist die übliche Formulierung.
 

Auf die Betriebskostenverordnung verweisen

Grundsätzlich genügt es, wenn der Vermieter bei seiner Betriebskosten-Vereinbarung auf die Betriebskostenverordnung verweist. Da jedoch ein Zuviel immer besser ist als ein Zuwenig, sollten im Mietvertrag immer besser alle 17 Betriebskosten-Positionen einzeln aufgezählt werden. Aus der Vereinbarung sollte klar hervorgehen, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen.
Bei der Betriebskostenvereinbarung kommt es auf jedes Wörtchen an. Oberstes Gebot ist, dass der Vermieter sein Umlagerecht so genau wie möglich festlegt. Laut Gesetz gilt nämlich auch hier der Bestimmtheitsgrundsatz. Danach muss der Vermieter abrechnungsfähige Nebenkosten inhaltlich so konkretisieren oder zumindest eindeutig bestimmen, dass der Mieter sofort weiß, welche Kosten er zahlen muss.
 

Vereinbarungsspielraum für Gewerberaum-Vermieter

Lediglich Gewerberaum-Vermieter haben einen größeren Vereinbarungsspielraum. Aber selbst für diese gilt: Genau festlegen, welche Extrakosten der Mieter noch tragen soll. Sollen mit einem Sammelbegriff möglichst alle Kosten abgedeckt werden, kann der Vermieter leicht über das Bestimmtheitsgebot stolpern.
Dem Mieterbund sind separate Betriebskostenabrechnungen schon lange ein Dorn im Auge. Viel lieber würde er zur alten Inklusiv- beziehungsweise Teilinklusiv-Miete zurückkehren. Der Nachteil für Vermieter: Alle Nebenkosten wären dann bereits in dem vereinbarten Mietzins enthalten.
 

Bindung an Mietstruktur

Hat sich der Vermieter in seinem Mietvertrag erst einmal für eine bestimmte Mietstruktur entschieden, ist er an diese gebunden. Er kann also beispielsweise nicht ohne weiteres von einer Inklusiv-Miete zu einer Netto-Kaltmiete wechseln. Einen Anspruch darauf, dass sich sein Mieter mit einer geänderten Mietstruktur einverstanden erklärt, hat er nicht. Will der Vermieter also statt einer Inklusiv-Miete eine Netto-Miete plus Betriebskosten-Vorauszahlungen haben, muss er zunächst einmal die Zustimmung seines Mieters einholen.
Üblich und ratsam ist eine Netto-Kaltmiete. Wenn der Vermieter eine Miete plus Nebenkosten will, muss er eine Netto-Kaltmiete beziehungsweise Netto-Miete vereinbaren. Dann setzt sich der vereinbarte Mietzins aus einer Grundmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen zusammen.
 

Nebenkosten-Vorauszahlungen vereinbaren

Da der Vermieter meist noch nicht bei Mietvertragsabschluss weiß, wie viele Nebenkosten auf ihn zukommen, sollten am besten Nebenkosten-Vorauszahlungen vereinbart werden. Damit räumt sich der Vermieter die Möglichkeit ein, am Jahresende in seiner Betriebskostenabrechnung über die ihm tatsächlich entstandenen Betriebskosten abrechnen zu können.
Werden diese von den Vorauszahlungen nicht gedeckt, kann der Vermieter eine Nachzahlung fordern und gleichzeitig vom Mieter höhere Vorauszahlungen verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Schlecht ist es, wenn der Vermieter statt der Nebenkosten-Vorauszahlungen eine Nebenkosten-Pauschale vereinbart.
 

Kein Nachforderungsrecht bei Pauschale

Entstehen ihm höhere Betriebskosten, als durch die Pauschale abgedeckt werden, hat er kein Nachforderungsrecht mehr. Denn mit der Vereinbarung einer Pauschale erklärt der Vermieter, dass er nicht über die tatsächlichen Kosten abrechnet - egal, ob diese in Wirklichkeit viel geringer oder viel höher sind.
 

Tipp:

Wenn Sie Vorauszahlungen vereinbaren, müssen Sie sich mit Ihrer Betriebskostenabrechnung an bestimmte Fristen halten. Wenn Sie diese Fristen verstreichen lassen, muss der Mieter Nachforderungen nicht mehr bezahlen.
 
Autor: Heidi Schnurr


Zurück Druckoptimierte Version Diesen Artikel weiterempfehlen... Druckoptimierte Version
PrinterFriendly
Druckoptimierte Version
bottom
Sitemap   Ihr WEG-Profi ... kompetent, zuverlässig und kostenorientiert
Benutzername:
User-Login
Ihr E-Mail