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Mietrecht : Wirksame Klausel für Kleinreparaturen vereinbaren
16.07.2008 16:14 (2988 x gelesen)

Wirksame Klausel für Kleinreparaturen vereinbaren

Das Geld für eine Kleinreparatur kann sich der Vermieter von seinem Mieter zurückholen - aber eben nur, wenn er ihn auf den entsprechenden Passus in seinem Mietvertrag hinweisen kann. Jeder gute Mietvertrag enthält eine sogenannte Kleinreparaturen-Klausel. Nach der ist der Vermieter berechtigt, von seinem Mieter für durchgeführte Kleinreparaturen eine Kostenerstattung zu verlangen.



Ohne Klausel sind Kleinreparaturen Vermietersache

Ohne eine solche Kleinreparaturen-Klausel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Die besagt, dass der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung und damit die Kleinreparaturen schuldet. Vermieter sind nämlich gesetzlich verpflichtet, die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und auch zu belassen.
Die gesetzliche Regelung ist also eindeutig: Hat der Vermieter keine Kleinreparaturen-Klausel oder auch Bagatellreparaturen-Klausel mit seinem Mieter vereinbart, trägt er als Vermieter die Kosten der Instandsetzung. Ist die Kleinreparaturen-Klausel unwirksam, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
 

Unwirksame Klausel bei fehlendem Höchstbetrag

Gleiches blüht dem Vermieter, wenn er eine unwirksame Kleinreparaturen-Klausel vereinbart hat. Das ist dann der Fall, wenn er keinen Höchstbetrag pro Reparatur und pro Jahr im Mietvertrag festlegt. Der Mieter muss nämlich schon bei Mietvertragsabschluss einkalkulieren können, welche Kosten auf ihn maximal pro Jahr zusätzlich zur Miete zukommen können.
Tropft also der Wasserhahn und hat der Vermieter keine oder eine unwirksame Kleinreparaturen-Klausel mit dem Mieter vereinbart, hat er zwei Möglichkeiten: Entweder er greift selbst zum Schraubenschlüssel oder aber er beauftragt einen Handwerker, den er dann aus der eigenen Tasche bezahlen muss.
 

Begriffsbestimmung

Nur mit einer eindeutigen vertraglich wirksamen Vereinbarung ist der Mieter verpflichtet, Kleinreparaturen durchzuführen. Eine solche Vereinbarung kann der Vermieter in einem Formular-Mietvertrag treffen (BGH, Urteil v. 7.6.1989 - VIII ZR 1991/88). Was unter den Begriff Kleinreparaturen fällt, ist in § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung nachzulesen. Diese Begriffsbestimmung gilt zwar eigentlich nur für den öffentlich geförderten Wohnraum. Sie wird aber von den Gerichten entsprechend für den frei finanzierten Wohnungsbau übernommen (BGH, Urteil v. 7.6.1989, GE 1989, S. 587).
Entscheidend für den Rückforderungsanspruch des Vermieters ist, dass seine Kleinreparaturen-Klausel wirksam ist. Zulässig sind nur solche Klauseln, die eine doppelte Begrenzung enthalten: Hinsichtlich der Höhe der einzelnen Reparaturen und hinsichtlich der Gesamtsumme der angefallenen Kosten pro Jahr.
 

Höchstbetrag für Reparaturen festlegen

Damit die Klausel wirksam ist, verlangt der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter im Mietvertrag für jede einzelne Reparatur einen konkreten Höchstbetrag festgesetzt hat. Derzeit liegt der maximale Betrag pro Einzelreparatur bei 100 Euro. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 6.5.1992 (VIII ZR 129/91; DWW 1992, S. 207) bereits einen Betrag von 75 Euro anerkannt. Aufgrund der Kostensteigerungsrate hat das Amtsgericht Braunschweig einen Betrag von 100 Euro pro Reparatur für wirksam anerkannt (Urteil v. 29.3.2005 - 116 C 196/GE 2005, S. 677).
 

Tipp:

Aufgepasst - der vereinbarte Betrag ist der Höchstbetrag. Kostet Sie die Reparatur des tropfenden Wasserhahns 110 Euro, fällt diese Reparatur nicht mehr unter Kleinreparaturen. Die Folge: Auch wenn Sie eine Kleinreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, müssen Sie diese Instandsetzung komplett aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen, weil die einzelne Reparatur über dem festgesetzten Betrag liegt.
 
 
Autor: Heidi Schnurr


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